Revisionsunterlagen Checkliste Bau gratis zum Download

Sind alle Arbeiten an einem Bauprojekt abgeschlossen, stehen in der Regel nur noch die Abnahme und Schlussrechnung bevor. Ärgerlich wird es, wenn der Auftraggeber fehlende Revisionsunterlagen bemängelt. Das führte in der Vergangenheit des Öfteren zu Streitigkeiten. Mit unserer kostenlosen Revisionsunterlagen-Checkliste sind Sie von vornherein bestens aufgestellt. Was für die Erarbeitung der Revisionsunterlagen außerdem wichtig und hilfreich ist, lesen Sie hier.

‍Was sind Revisionsunterlagen: Bedeutung und Definition

Revisionsunterlagen umfassen alle Dokumente, die für die Wartung und den Betrieb aller bautechnischen Einrichtungen und Anlagen in einem Gebäude notwendig sind. Dazu gehören zum Beispiel Installations- oder Verteilerpläne, Anleitungen zu Brandschutz-Vorrichtungen sowie zu haustechnischen Anlagen für Lüftung, Heizung, Abgas oder Anlagen zur Energiegewinnung. Revisionsunterlagen verschaffen dem Auftraggeber nach der Abnahme einen Überblick, wie die installierten Anlagen aufgebaut sind und genutzt werden können. Notwendig sind diese Informationen unter anderem, wenn Fehler auftreten, eine Anlage umgebaut oder erweitert werden soll.

Welche Inhalte gehören zu Revisionsunterlagen?

Grundsätzlich sollten die Unterlagen alle beteiligten Gewerke erfassen und deren erbrachte Leistungen dokumentieren. Bei der Beschreibung sollten Sie im Hinterkopf behalten, dass die Unterlagen einem unbeteiligten Dritten den reibungslosen Betrieb und die Wartung eines Gebäudes sowie spätere Umbauten ermöglichen sollen. Das heißt, es müssen alle Informationen enthalten sein, die für Maßnahmen der Instandhaltung und Bedienung notwendig sind.

Wichtig sind vor allem genaue technische Beschreibungen aller Maschinen, Anlagenteile und/oder Bauteile sowie deren Wartungs-, Prüfungs-, Inspektions- und Bedienungsanweisungen. Hinzu kommen Informationen zu den verbauten Materialien sowie zu Ersatzteilen mit Angabe des Herstellers und Typs, damit diese bei Bedarf problemlos nachbestellt oder erneuert werden können.

In jedem einzelnen Gewerk können eine ganze Reihe an Beschreibungen und Unterlagen notwendig sein. 

Bei Einrichtungen zum Brandschutz beispielsweise umfassen Revisionsunterlagen Inhalte wie:

• Brandschutzkonzept
• Checklisten und Anweisungen für Wartung und Instandhaltung der Brandschutzeinrichtungen
• Brandfallsteuerungsmatrix
• Dokumentation der Integraltests
• Pflichtenheft Sicherheitsbeauftragter Brandschutz
• Nutzungsvereinbarungen
• QS-Konzept Brandschutz

Zu den Revisionsunterlagen gehören außerdem entsprechende Revisionspläne:

• Brandschutzpläne
• Flucht- und Rettungswegpläne
• Einsatzpläne für die Feuerwehr
• Lüftungspläne
• Lagepläne der Brandmelde- und Sprinkleranlagen

‍Nicht ohne Revisionsunterlagen: VOB-Verträge verpflichten

Als zentrales Regelwerk ist bekanntlich die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) bei Bauverträgen zu berücksichtigen. Für die Anfertigung der Revisionsunterlagen ist Teil C (VOB/C) relevant, der die Allgemeinen Technischen Vertragsbedingungen (ATV) festlegt. Die ATV werden auch als DIN-Normen herausgegeben, etwa die DIN 18299 (Allgemeine Regelungen für Bauarbeiten jeder Art). Schwerpunkt der einzelnen ATV sind technische Vorschriften, wie die jeweiligen Leistungen der Gewerke auszuführen sind. Unabhängig von der Anlagengröße und -komplexität sehen außerdem mehrere ATV die Erstellung von Revisionsunterlagen vor. Welche das sind, ist erst seit 2019 präziser definiert.

‍Neue VOB 2019 präzisiert Revisionsunterlagen Inhalt

Nachdem in den vergangenen Jahren häufig darüber diskutiert wurde, welche Revisionsunterlagen ausgehändigt werden müssen, schafft die überarbeitete Gesamtausgabe der VOB mehr Klarheit. Insbesondere bei den VOB/C-Normen gab es viele Neuerungen. Ergänzt wurde unter anderem eine detaillierte Auflistung der Dokumente, die für die Planung, Ausführung und Instandhaltung notwendig sind. Konkretisiert wurde außerdem, welche Unterlagen erstellt und ausgehändigt werden müssen. Demnach muss der Auftragnehmer vor der Ausführung unter anderem Montage- und Werkplanungen beim Bauherrn einreichen und diese mit ihm abstimmen. Rechtzeitig vor der Abnahme hat der Auftragnehmer dann detaillierte Revisionsunterlagen zu übergeben.

Revisionsunterlagen nach DIN: Änderungen der ATV

In der überarbeiteten VOB 2019 wurden von insgesamt 67 ATV 14 fachtechnisch und 40 redaktionell geändert. Beispielsweise enthält nun die in „Elektro-, Sicherheits- und Informationstechnische Anlagen“ umbenannte DIN 18382 genauere Hinweise zur Aufstellung der Leistungsbeschreibung.

Weitere ausgewählte DIN-Normen, die überarbeitet wurden, sind:

• ATV DIN 18381 für Wasser- und Entwässerungsanlagen 
• ATV DIN 18379 für Lüftungsanlagen. 
• ATV DIN 18322 Kabelleitungstiefbauarbeiten
• ATV DIN 18360 Metallbauarbeiten
• ATV DIN 18384 Blitzschutz-, Überspannungsschutz- und Erdungsanlagen
• ATV DIN 18339 Klempnerarbeiten
• ATV DIN 18379 Raumlufttechnische Anlagen
• ATV DIN 18380 Heizanlagen und zentrale Wassererwärmungsanlagen
• ATV DIN 18381 Gas-, Wasser- und Entwässerungsanlagen innerhalb von Gebäuden
• ATV DIN 18386 Gebäudeautomation

Auf der Website der Deutschen Gesellschaft für wirtschaftliche Zusammenarbeit finden Sie eine Übersicht aller geänderten ATV DIN Normen.

‍Revisionsunterlagen: Muster nach VDI Richtlinie und HOAI

Eine Arbeitshilfe für die Erstellung von Revisionsunterlagen bietet die neue VDI-Richtlinie 6026 Blatt 1 zur Dokumentation der technischen Gebäudeausrüstung (TGA). Diese gibt über den Inhalt und die Beschaffenheit von Planungs-, Ausführungs- und Revisionsunterlagen Aufschluss. Der Inhalt der zu erstellenden Unterlagen ist in gewerkebezogenen Dokumentationstabellen zusammengefasst und konkretisiert. Die Richtlinie basiert auf Regelwerken und Handbüchern wie der VDI 4700, der VOB sowie der DIN 276. Letztere dient im Bauwesen zur Ermittlung der Projektkosten und als Grundlage der Honorarberechnung nach HOAI.

Zur Anfertigung der Revisionsunterlagen kann auch die Leistungsübersicht der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure eine hilfreiche Vorlage sein (HOAI § 53, Anlage 14).

Vorausschauende Revisionsplanung: Das sollten Sie beachten

Eine wichtige Voraussetzung für vollständige Revisionsunterlagen ist eine vorausschauende Revisionsplanung. Dazu gehören die sachliche, zeitliche und personelle Planung der Revisionsarbeit und die systematische Erfassung aller Systeme und Abläufe des Projekts. Damit es nicht zu Mängelanzeigen und Konflikten kommt, sollte in jedem Abschnitt des Bauprojekts schriftlich festgehalten werden, welche Leistungen geplant und letztendlich vom Werkunternehmer ausgeführt wurden. Dabei sollten Sie Folgendes beachten:

• In der Praxis ist die Ausführungsplanung Grundlage für die Revisionsplanung.
• Wenn Ausführungsunterlagen fehlen, kann das am Ende auch zu einer Mängelanzeige der Revisionsunterlagen führen.
• Stellt ein Fachplaner im Projektverlauf eine Änderungs- oder Zusatzplanung auf, muss auch die Revisionsplanung erweitert werden, damit später eine vollständige Revision möglich ist.

Mit anderen Worten: Wünscht der Auftraggeber während der Bauausführung Änderungen, Erweiterungen oder Zusatzleistungen, sollten sowohl die anfangs erarbeiteten Ausführungsunterlagen als auch die Revisionsplanung angepasst werden. Ebenso empfiehlt es sich, direkt eine Mehrkostenanzeige und ein Nachtragsangebot beim Auftraggeber einzureichen.

Welche Fallstricke bei der Revisionsplanung möglich sind und wie Sie eine Mängelanzeige vermeiden, fasst der Experte im Video zusammen.

Was kosten Revisionsunterlagen?

Der Umfang und die Kosten der Revisionsunterlagen hängen wie so oft von der Komplexität des Bauprojekts sowie von den installierten Einrichtungen und Anlagen ab. Fest steht, dass die Erstellung der Unterlagen sehr viel zeit- und kostenintensiver ausfällt, wenn sie nachträglich erfolgen muss. Fehlen dem Auftraggeber Revisionsunterlagen, müsste er sich diese notfalls von einem anderen Unternehmen erstellen lassen, was nicht ohne Weiteres möglich ist. Denn im Nachhinein kann kaum zweifelsfrei festgestellt werden, wo beispielsweise Kanäle liegen und welche Materialien oder Ersatzteile verbaut wurden.‍

Checkliste Revisionsunterlagen: Bau-Pflicht leicht gemacht

Aus den bisherigen Ausführungen geht bereits hervor, dass sich Auftragnehmer sowohl mit VOB-Verträgen als auch Vereinbarungen auf Grundlage der HOAI dazu verpflichten, Revisions- beziehungsweise Bestandsunterlagen anzufertigen. Die Unterlagen sind somit Teil der vereinbarten Leistungen. Im Umkehrschluss können Auftraggeber unvollständige Revisionsunterlagen als Mangel anprangern, der einer VOB-Abnahme widerspricht und rechtfertigen kann, dass der Auftraggeber einen Teil der Schlusszahlung einbehält. Diese Auffassung vertraten in der Vergangenheit auch mehrere Gerichte in ihren Urteilen, etwa das Oberlandesgericht Hamm (2008) und das Oberlandesgericht Brandenburg (2012).

Neben der VOB und HOAI legt auch das Bürgerliche Gesetzbuch nahe, dass Revisionsunterlagen zur Nachweisführung gegenüber Behörden erforderlich sind – und zwar „spätestens mit der Fertigstellung des Werks” (BGB § 650n).

Kurz gesagt: Wenn Sie Probleme bei der VOB-Abnahme und Schlussrechnung vermeiden möchten, sollten Sie sich von Anfang an um vollständige und präzise Revisionsunterlagen bemühen.