Generalunternehmervertrag: Muster & Vorgaben nach BGB und VOB

Auf einen Blick:

• Der GU-Vertrag ist eine bestimmte Form des Bauvertrags, der zwischen dem Bauherren und den Generalunternehmer geschlossen wird.
• Der Generalunternehmer übernimmt dabei die Gesamtverantwortung für die Durchführung eines Bauvorhabens und ist für die Kommunikation mit dem Bauherren verantwortlich.
• Der GU-Vertrag kann nach VOB oder BGB geschlossen werden.

Generalunternehmervertrag Definition: Was ist ein GU-Vertrag?

​​Ein Generalunternehmervertrag (auch GU-Vertrag genannt) ist ein Vertrag, der zwischen einem Bauherrn und einem Generalunternehmer geschlossen wird. Dabei übernimmt der Generalunternehmer die Gesamtverantwortung für die Durchführung eines Bauvorhabens und koordiniert sämtliche Leistungen, die für die Fertigstellung des Bauwerks notwendig sind.

Der Generalunternehmer kann dabei Subunternehmen beauftragen, die die eigentliche Bauleistung ganz oder teilweise erbringen. Dennoch ist der Generalunternehmer für die erfolgreiche Koordination des Bauvorhabens und die Kommunikation mit dem Bauherren verantwortlich.

Außerdem kann er bei Bedarf das Bauland zur Verfügung stellen. In diesem Fall spricht man von einem Totalunternehmer. Ob das geplante Grundstück bebaut werden darf oder wie die Grundstückserschließung abläuft, wird im GU-Vertrag jedoch nicht geregelt.

Bauvertrag vs. Generalunternehmervertrag: Was ist der Unterschied?

Im Gegensatz zum klassischen Bauvertrag, bei dem der Bauherr mit verschiedenen Einzelunternehmen wie Architekten, Handwerkern und Lieferanten separat Verträge abschließt, hat der Bauherr beim Generalunternehmervertrag nur einen Vertragspartner. Der GU-Vertrag ist somit eine bestimmte Form des Bauvertrags, bei dem der Generalunternehmer die Koordination der verschiedenen Gewerke übernimmt und dafür sorgt, dass das Bauvorhaben termingerecht und im vereinbarten Kostenrahmen fertiggestellt wird.

Der Generalunternehmer ist dabei nicht nur für die Koordination der verschiedenen Gewerke verantwortlich, sondern auch für die Einhaltung von gesetzlichen Vorschriften und Auflagen. Er trägt auch das Risiko für eventuelle Baumängel und muss dafür sorgen, dass diese behoben werden.

Der GU-Vertrag bietet dem Bauherrn somit eine höhere Planungssicherheit und er wird von der Koordination der unterschiedlichen Gewerke entlastet. Allerdings sind die Kosten für einen Generalunternehmer in der Regel höher als bei einem klassischen Bauvertrag. Warum? Weil der Generalunternehmer ein höheres Risiko trägt. Zusätzlich berechnet er auch die Koordination und Überwachung der verschiedenen Gewerke mit in seine Leistungen ein.

Wer haftet bei einem Generalunternehmervertrag?

Ein Generalunternehmervertrag legt fest, dass der Generalunternehmer die Verantwortung für die gesamte Fertigstellung des Bauprojekts übernimmt. Dabei haftet er allein für eventuelle Mängel – auch wenn Subunternehmen für die Bauleistung beauftragt wurden. Da der Generalunternehmer die Koordination übernimmt, ist er für den Bauherren der alleinige Ansprechpartner für Fragen während der Umsetzung.

Was wird im Generalunternehmervertrag nicht geregelt?

Während der GU-Vertrag die allgemeinen Zuständigkeiten eines Bauprojekts regelt, deckt er nicht die Angelegenheiten ab, die sich auf das Baugrundstück beziehen. Dazu zählen beispielsweise Fragen, ob das Grundstück bebaut werden darf, ob eine Baugenehmigung erforderlich ist oder wie die Grundstückserschließung abläuft.

Generalunternehmervertrag nach BGB und VOB

Es gibt zwei verschiedene Vertragsformen, die unterschiedliche gesetzliche Regelungen berücksichtigen: den Generalunternehmervertrag nach VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) und nach BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).

Generalunternehmervertrag nach BGB

Wenn Bauherr und Generalunternehmer einen Generalunternehmervertrag nach BGB festlegen, müssen sie die Vorschriften gemäß § 650a bis § 650h BGB einhalten. Diese Vorschriften betreffen folgende Themen:

• Definition des Begriffs „Bauvertrag“
• Änderungen des Vertrags und Anordnungsrecht des Bestellers
• Vergütungsanpassungen bei Anordnungen
• Einstweilige Verfügung
• Sicherungshypothek des Bauunternehmers
• Bauhandwerkersicherung
• Zustandsfeststellung bei Verweigerung der Abnahme und Schlussrechnung
• Schriftform der Kündigung
• Widerrufsrecht

Generalunternehmervertrag nach VOB

Wenn Bauherr und Generalunternehmer bei einem komplexen und langfristigen Bauvorhaben zusammenarbeiten müssen, dann ist ein Generalunternehmervertrag nach VOB besonders geeignet. Im Vergleich zu einem Vertrag nach BGB unterscheidet sich der VOB-Vertrag in einigen Punkten. Es handelt sich um einen grundlegenden Werkvertrag, der jedoch an die bauspezifischen Vorgaben der VOB angepasst wird.

Ein GU-Vertrag nach VOB gilt nur dann, wenn Bauherr und Generalunternehmer festgelegt haben, dass die VOB für das gesamte Bauvorhaben anwendbar ist. In diesem Fall haben die Vorgaben der VOB Vorrang vor den des BGB. Allerdings darf der VOB-Vertrag keine zwingenden Vorgaben des BGB oder anderer Gesetze verletzen.

Generalübernehmervertrag: Die Alternative zum Generalunternehmervertrag

Im Gegensatz zu einem Generalunternehmer, ist ein Generalübernehmer für die gesamte Realisierung eines Bauvorhabens verantwortlich – von der Planung bis zur Fertigstellung. Generalübernehmer sind beispielsweise Managementfirmen, Immobilien- oder Maklergesellschaften sowie Baufirmen. 

Beim Generalübernehmervertrag werden ebenfalls alle Arbeiten an Subunternehmen vergeben. Die Planung der Immobilie wird dabei von Architekten und Statikern übernommen. Die Leistungen sind ähnlich wie bei einem Bauträger: Die Auftragnehmer erhalten ein schlüsselfertiges Haus zu einem festen Preis und Termin. Allerdings muss ein Baugrundstück vorhanden sein.

Generalunternehmervertrag Muster: Was sollte der GU-Vertrag beinhalten?

Der Aufbau eines GU-Vertrags ist nicht gesetzlich vorgegeben. Trotzdem gibt es Klauseln, die wichtig sind und an denen sich Bauherren und Bauunternehmen orientieren können:

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