VOB Gewährleistung: Gewährleistungen & Verjährungsfristen am Bau

Es zählt mit Sicherheit nicht zu den beliebtesten Themen, jedoch führt kein Weg daran vorbei: die VOB Gewährleistung. Wer die richtige Gewährleistungsfrist nicht kennt, muss im schlimmsten Fall teuer bezahlen. Wer seine Rechte nicht kennt, wenn er Mängel nach der Abnahme entdeckt, haftet womöglich fälschlicherweise. Um Sie hiervor zu schützen, fassen wir im Folgenden die wichtigsten Daten und Fakten zur Gewährleistung gemäß der VOB am Bau zusammen. So geht die nächste Gewährleistungsfrist sicher über die Bühne!

1. Was meint das Baurecht mit Gewährleistung?

Im deutschen Schuldrecht bedeutet Gewährleistung, dass Sie für Mängel an der Leistung geradestehen müssen, die Sie vollbracht haben. Im Baurecht bedeutet Gewährleistung folgendes: Wenn Ihnen Pfusch am Bau nachgewiesen werden kann, werden Sie in die Mangel genommen. Gewährleistung meint also nichts anderes als Mängelhaftung: Werden bei der Abnahme Mängel entdeckt, hat der Auftraggeber einen Anspruch auf Nachbesserung. Der Auftragnehmer ist verpflichtet, diesem nachzukommen und die Mängel auf eigene Kosten zu beseitigen. Der geschlossene Vertrag geht damit von der Erfüllungs- in die Gewährleistungsphase. In dieser muss der Auftragnehmer gegenüber dem Auftraggeber sicherstellen, dass die Leistungen einwandfrei ausgeführt wurden. Das bedeutet: Die Bauleistungen haben die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit und sind aus Sicht der anerkannten Regeln der Technik einwandfrei.

Dieser Forderung muss der Auftragnehmer nicht mehr nachkommen, wenn der Mängelanspruch verjährt ist. In diesem Fall ist die Gewährleistungsfrist von fünf Jahren überschritten.

Gewährleistungs- und Verjährungsfristen am Bau sind für Auftraggeber und Auftragnehmer gleichermaßen wichtig: Die BGB bzw. VOB Gewährleistung schützt den Bauherren vor unliebsamen Folgen einer nicht richtig ausgeführten Arbeit oder eines nicht funktionsfähigen Produkts. Der Auftragnehmer steht innerhalb vereinbarter Fristen in der Pflicht, die Mängel zu beseitigen. Er kann sich aber durch gesetzliche Regelungen aber auch vor verspäteten Ansprüchen und Zivilprozessen schützen.

2. Wann beginnt die Gewährleistung?

Die Gewährleistung tritt ein, sobald die Bauarbeiten vollständig abgeschlossen sind. In der Regel werden aber schon während der Bauphase Mängel entdeckt. Diese müssen aufgenommen, den Verantwortlichen zugewiesen und letztendlich abgearbeitet werden. Andernfalls kann die Abnahme nicht erfolgen. Erst nach der erfolgreichen Bauabnahme beginnt die Gewährleistung.

Der Auftraggeber kann Nachbesserungen nur vom Auftraggeber verlangen, wenn er innerhalb der Gewährleistungsfrist darauf hinweist. Das gilt auch, wenn der Mangel nach der Abnahme entdeckt wird. Sobald der Mangel entdeckt wird, muss der Auftraggeber schriftlich eine Mängelanzeige senden. Diese sollte nur den gerügten Mängel, sondern auch eine angemessene Nachfrist zur Beseitigung nennen. Welche Regeln und Vorschriften für diese Fristen gelten, hängt davon ab, ob sich die Gewährleistung nach VOB oder BGB richtet.

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3. Gewährleistung nach VOB vs. BGB: 4 oder 5 Jahre?

Grundsätzlich gilt: Private Bauverträge richten sich nach dem Werkvertragsrecht des BGB, öffentliche Bauverträge nach der VOB. Diese Differenz ist entscheidend, da die Gesetzbücher unterschiedliche Normen für die Gewährleistung beinhalten. Haben sich die Parteien wirksam auf die VOB/B als Vertragsgrundlage geeignet, sieht die Gewährleistung nach VOB für Werkleistungen bei Bauwerken eine Gewährleistungsfrist für vier Jahre vor; für andere Leistungen gelten zwei Jahre. Die Gewährleistungsfrist nach BGB beträgt hingegen 5 Jahre.

Die VOB Gewährleistung unterscheidet sich in vielerlei Hinsicht von den Regelungen zur Gewährleistungsfrist im BGB. Besonders gilt es bei der Gewährleistung nach VOB auf folgende vier Punkte zu achten:

1. Sonderregelungen für die Abnahme (förmliche, fiktive) in § 12
2. Regelung der Mängelansprüche (vor Abnahme in §4 Abs. 7, nach Abnahme in § 13): Im Gegensatz zum BGB steht die Mängelbeseitigung im Vordergrund und das gesetzliche Rücktrittsrecht ist ausgeschlossen.
3. Kürzere Verjährungsfrist für Mängelansprüche bei Bauwerken von 4 Jahren (§ 13 Abs. 4).
4. Unterbrechung der Verjährung für Mängelansprüche durch schriftliche Mängelrüge des Auftraggebers (§ 13 Abs. 5 Nr. 1).

Machen Sie sich also rechtzeitig klar, nach welchem Gesetzestext die Gewährleistung in Ihrem Vertrag geregelt ist. Mehr über die Unterschiede zwischen VOB/B und BGB, erfahren Sie in unseren Artikel zum Mängelmanagement.

4. Verjährungsfristen nach VOB auf einen Blick

In der VOB ist Verjährungsfrist nicht gleich Verjährungsfrist. Die grundsätzliche VOB Verjährungsfrist von 4 Jahren kann sich je nach Vertragsgegenstand ändern. Geht es um die Ausführung von Bauleistungen mit geringem Risiko, zum Beispiel Malerarbeiten, kann eine zweijährige Frist reichen. Diese zwei Jahre gelten auch, wenn die Mangelfreiheit nur durch eine regelmäßige Wartung garantiert werden kann. Dies ist zum Beispiel bei elektronischen Anlagen der Fall. Bei industriellen Feuerungsanlagen gilt sogar nur eine einjährige Verjährungsfrist.

Nachdem ein Mangel gerügt, erfolgreich beseitigt und abgenommen wurde, beginnt für diese neue Leistung eine eigene Verjährungsfrist von zwei Jahren. Diese kann nicht vor Ablauf der Regelfristen oder der vereinbarten Verjährungsfristen enden. Unabhängig davon werden die Auftraggeber vor arglistig verschwiegenen Mängeln geschützt. Ist dies nachweisbar der Fall, gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von 30 Jahren.

Um keine kostbare Zeit verstreichen zu lassen, sollten auch die Auftragnehmer darauf bedacht sein, die nach einer fristgerechten Mängelrüge beseitigten Mängel zeitnah vom Auftraggeber als beseitigt bestätigen zu lassen.  Beseitigt bedeutet in diesem Fall, dass die Bauleistung die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit aufweist. Anderenfalls läuft der Auftragnehmer Gefahr, dass die Gewährleistungsfrist nicht abläuft oder weiterläuft.

5. Wer trägt die Kosten für Nachbesserungen?

Werden Bauleistungen ausgebessert oder verzögert sich der Bauablauf durch mehrmaliges Fristversäumnis, so entstehen zusätzliche Kosten. Weder die Subunternehmer, noch der Auftraggeber wird diese freiwillig tragen. Glücklicherweise hat die VOB hierfür eine Regelung vorgesehen. Und diese spricht eine klare Sprache: Wer den Baumangel verursacht hat, ist verpflichtet diesen auf eigene kosten zu beseitigen. Bis dies geschehen ist, muss der Auftraggeber das Honorar nicht auszahlen. Was passiert jedoch, wenn sich die Nachbearbeitung der Mängel so in die Länge zieht, dass die Arbeiten dem Subunternehmer das Genick brechen? Wer kommt dann für die Kosten auf? Vor dieser misslichen Situation schützt die VOB Auftraggeber mit dem Sicherungseinbehalt.

§17 VOB: der Sicherheitseinbehalt

Die VOB räumt Auftraggebern in §17 das Recht ein, vor Vertragsbeginn eine Sicherung für die vereinbarten Bauleistungen zu verlangen. Die Vergabeordnung spricht dabei von einem Sicherheitseinbehalt. Die VOB will Vertragspartner damit vor Verlusten durch mangelhafte oder ausbleibende Leistungen schützen. Im Wortlaut ermöglicht §17 VOB den „Einbehalt von Geld als Sicherheit für Vertragserfüllungen und Mängelansprüche“. Ob die Sicherung in Form von Geld oder einer anderen Art erfolgt, obliegt der Entscheidung des Auftragnehmers. Entscheiden sich die Vertragspartner für eine monetäre Sicherheit, so wird diese häufig auf einem Sperrkonto gesichert.

Wie hoch die Sicherung ausfällt, richtet sich nach dem Wert der Bauleistungen. Sie sollte jedoch nicht zu hoch bemessen werden, da sie eine zusätzliche Belastung für den Auftragnehmer darstellt. Bei kleineren Aufträgen wird häufig gänzlich auf die Sicherung verzichtet. Gleiches gilt für Aufträge mit geringem Mangelrisiko. Zu diesen zählen beispielsweise Abbruchleistungen. Falls Sie das Recht auf den Sicherheitseinbehalt VOB in Anspruch nehmen möchten, sollten Sie dies unbedingt in Ihrem Bauvertrag festhalten.

6. Wer schreibt, der bleibt: Mit Bausoftware die Gewährleistung nach VOB vereinfachen

Auch wenn es derart klare Regeln gibt, kommt es bei der Gewährleistung nach VOB immer wieder zu Streit. Die Ursache ist oft eine mangelhafte Baudokumentation, in der eine strukturierte, nachvollziehbare Mängeldokumentation zu kurz kommt. Es gilt: Bis zur Abnahme hat der Auftragnehmer nachzuweisen, dass sein Werk frei von Baumängeln ist. Ab der Abnahme hat der Auftraggeber beziehungsweise der Bauherr im Streitfall darzulegen, dass ein Baumangel besteht. Recht bekommt also immer der, der am besten dokumentiert hat.

Oder wie es am Bau heißt: Wer schreibt, der bleibt! Die aufwändige Baudokumentation erleichtern Sie sich beispielsweise mit intelligenter Bausoftware, in der Sie die rechtssichere Dokumentation von Baufortschritt, Mängeln und deren Beseitigung für spätere Streitfälle immer greifbar haben. Wenn Sie beispielsweise durch eine saubere Dokumentation, bei der Sie Fotos in entsprechenden Dokumenten verorten, zeigen können, dass ein Mangel auf die Anordnung des Auftraggebers zurückzuführen ist, können Sie die Haftung ausschließen und tausende Euros sparen.