Due Diligence am Bau: So gelingen Ihre technischen Prüfungen

Steht ein Bauprojekt oder eine Immobilie zum Verkauf, wird dieser Vorgang für gewöhnlich durch einen Due Diligence Prozess begleitet. Auch wenn Sie selbst kein Auftraggeber oder Auftragnehmer sind, werden bei der Prüfung Architekten, Bau- oder Projektleiter direkt mit eingebunden. Erfahren Sie alles, was Sie als Ansprechpartner wissen müssen und sichern Sie sich unsere Due Diligence Checkliste, um zukünftig noch besser vorbereitet zu sein.

Capmo-Tipp: Damit Sie bei Ihrer nächsten DD Prüfung nichts vergessen, haben wir die wichtigsten Fakten in einer übersichtlichen Checkliste zusammengefasst. Diese können Sie sich kostenlos herunterladen.

Die wichtigsten Fakten im Überblick

Due Diligence heißt zu deutsch “gebührende Sorgfalt”. Wortwörtlich genommen ist diese Übersetzung noch wenig aussagekräftig. Was genau unter Due Diligence zu verstehen ist und welche Bedeutung diese für Sie im Bauwesen haben kann, klären wir im Folgenden.

Was ist Due Diligence?

Stellen Sie sich vor, es geht um den Kauf eines Unternehmens oder – wenn wir im Bauwesen bleiben – um den Kauf einer Immobilie. Wird in dem Rahmen die Immobilie einer Risikoprüfung unterzogen, wird genau diese Art von Prüfung als Due Diligence bezeichnet. Als Abkürzung wird häufig auch einfach DD verwendet.

Bedeutung der DD Prüfung im Bauwesen

Der Übergang einer Immobilie von einem Besitzer zum anderen wirft viele Fragen über das Gebäude auf. Was erhält der Käufer genau und ist die Immobilie so viel wert, wie der Verkäufer angibt? Dafür gibt es weder einen Beipackzettel noch Bewertungsportale, die bei den alltäglichen Kaufentscheidungen meist genügen. Als Unternehmer im Bauwesen wissen Sie, in welch einer Komplexität ein Bauwerk entsteht und wie viele Haken gesetzt werden müssen, damit es einwandfrei für den Auftraggeber fertiggestellt ist. Daher können Sie sicher nachvollziehen, dass auch sein nächster Besitzer einige grüne Haken setzen will, bevor der Vertrag unterschrieben und der Gegenwert an den Veräußerer gezahlt wird.

Risiko minimieren bei der Kaufentscheidung

Bei der Due Diligence Prüfung einer Immobilie geht es schlichtweg um die Minimierung des Kaufrisikos. Aufgrund der Komplexität, die wir soeben angesprochen haben, ist dieses Risiko vergleichsweise hoch. Der Käufer kann die Immobilie verständlicherweise nicht kennen und seinen Wert nicht selbst einschätzen, wenn er nicht zuvor einen tieferen Einblick in die vorliegenden Gegebenheiten erhält. Eine systematische Immobilienprüfung schafft Abhilfe und unterstützt den Käufer dabei, seine Kaufentscheidung sicher treffen zu können.

Aus Stärken und Schwächen die Chancen und Risiken ableiten

Während der Due Diligence Prüfung wird die Immobilie genauer unter die Lupe genommen. Aus der Analyse ergeben sich die Stärken und Schwächen des zu betrachtenden Bauobjekts, durch welche sich auch die Chancen und Risiken der geplanten Immobilientransaktion näher bestimmen lassen. In Wirtschaftskreisen ist diese Betrachtung auch bekannt unter der SWOT-Analyse.

Objektive Basis zur Preisermittlung

Viele verschiedene Kriterien fließen bei einer fundierten Analyse der Leistungsfähigkeit einer Immobilie mit ein. Zunächst sind es die Ist-Werte der Immobilie, die durch eine DD Prüfung offengelegt werden. Mit diesen grundlegenden Informationen lässt sich dann beurteilen, ob sich die Investition auszahlen wird, je nachdem welche zukünftige Form der Nutzung der Käufer für die Immobilie einplant. Aber auch Verkäufer wissen genau um den Wert des Veräußerungsobjekts Bescheid und können sicher in der Verhandlung auftreten.

Ziel der Due Diligence ist es schlussendlich, den tatsächlichen und objektiven Wert einer Immobilie zu bestimmen, um den Kaufpreis festsetzen zu können. Dem wahren Wert können Sie sich dann annähern, wenn Sie die Gebäudeprüfung so detailreich wie möglich vornehmen, die Parameter neutral bewerten und die dafür notwendige Analyse objektiv nachvollziehbar aufsetzen.

Die fünf Teilbereiche der Due Diligence

Da die Due Diligence Prüfung sehr tiefgreifend ist, wird sie üblicherweise in verschiedene Teilbereiche gegliedert: In die rechtliche, steuerliche, kaufmännische, technische und die umweltbezogene DD. So wird sichergestellt, dass wirtschaftliche, rechtliche, steuerliche und finanzielle Verhältnisse ordnungsgemäß unter die Lupe genommen werden. Worum es innerhalb dieser Prüfungen geht? Das fassen wir für Sie wie folgt zusammen und gehen anschließend noch etwas genauer auf den technischen Aspekt ein:

Neben den 5 Kernbereichen kann Ihnen auch die commercial Due Diligence oder die Vendor Due Diligence begegnen. Diese lassen wir in diesem Beitrag bewusst außen vor.

Capmo-Tipp: Vor allem bei der Tech DD ist Ihre volle Aufmerksamkeit gefragt. Damit Sie keine Infos vergessen, haben wir eine praktische Vorlage für Sie erstellt. Diese können Sie bei uns kostenlos herunterladen.

Darum geht es bei der Tech DD konkret

Da wir uns bei Campo um alles rund um den Bau konzentrieren, gehen wir auf den technischen Aspekt nochmals genauer ein. Für eine bessere Übersichtlichkeit unterteilen wir diesen in weitere Bereiche:

Beurteilung des Gebäudezustands

Bei der technischen Due Diligence dreht sich die sorgfältige Prüfung um den Bau. Hierbei wird konkret der Gebäudezustand erfasst. Dieser lässt sich durch die Analyse der Bausubstanz, der Bauqualität und etwaiger Baumängeln näher beschreiben. Dazu wird während einer physischen Objektbegehung das eigentliche Bauobjekt betrachtet. Noch dazu werden zahlreiche Unterlagen und Dokumente gewälzt: Ob Protokolle, Energieausweise oder doch noch einmal der Blick in die bereits unter der rechtlichen Due Diligence aufgeführten Genehmigungen – all das unterstützt die Einschätzung der rein baulichen Verfassung der Immobilie inklusive der gebäudetechnischen Systeme und Anlagen. Auch besondere Eigenschaften, wie Wärmedämmfähigkeit Energieeffizienz oder Schallschutz gehören mit zur Feststellung.

Einhaltung diverser Auflagen

Mit dem Betrieb des Bauwerks sind verschiedenste Auflagen zu erfüllen, die es ebenso zu prüfen gilt. Sei es die Einhaltung eines Brandschutzkonzeptes oder andere Sicherheitsbestimmungen, die Berücksichtigung bestimmter Umweltauflagen oder das Erfüllen von DIN-Vorschriften. Auf den zukünftigen Erwerber kommen dieselben Pflichten zu wie für den aktuellen Inhaber. Und so gehören diese zu einer transparenten Offenlegung des Gebäudezustands mit dazu.

Status der Instandhaltung

Während der Nutzungszeit stehen regelmäßige Wartungsarbeiten an. Zu prüfen ist zum Beispiel der aktuelle Stand der Instandhaltungsarbeiten. Wurden diese vorschriftsmäßig erledigt oder liegt ein Sanierungsrückstau vor? Gibt es darüber hinaus weiteren Modernisierungsbedarf und wenn ja, welche Kosten werden diese Maßnahmen aufrufen? Strategisch langfristig und wirtschaftlich gedacht, sollte der Fokus mindestens auf den Werterhalt, besser noch auf der Wertsteigerung liegen.

Voraussetzung für die zukünftige Nutzung

Apropos Modernisierung: Planen neue Besitzer bereits mit Umbaumaßnahmen, bildet die technische Due Diligence eine wesentliche Grundlage, diese auf ihre Machbarkeit hin zu bewerten. Einerseits geht es um die technisch beziehungsweise baulich mögliche Umsetzung. Andererseits bietet die Analyse auch wichtige Informationen, um rechtliche Genehmigungen einholen zu können.

Capmo-Tipp: So gut wie keine Prüfung kann sinnvoll ohne die andere abgeschlossen werden. Ein wirtschaftlich durchdachtes Investment, das auf Wertsteigerung ausgerichtet ist, stellt zum Beispiel die technische Konstitution des Bauwerks mit den Ergebnissen der Markt- und Standortanalyse gegenüber. Daraus wiederum lassen sich sinnvolle und notwendige Modernisierungsmaßnahmen ableiten. Diese Umbaumaßnahmen erfordern zugleich eine rechtliche Betrachtung, um die tatsächliche Machbarkeit feststellen zu können. Der Faden lässt sich noch unendlich weiterspinnen, doch soll das Beispiel an dieser Stelle genügen, um nochmals die Komplexität zum Ausdruck zu bringen.

Due Diligence Management Prüfung bei gleichzeitigem Unternehmenserwerb

Die Due Diligence ist kein leichtes Unterfangen. Gerade bei Verkaufssummen in Millionenhöhe sollten alle Beteiligten genau wissen, was sprichwörtlich über den Ladentisch geht. Gehandelt wird dabei nicht nur unter Privatpersonen, sondern auch unter Unternehmern. Mit dem Kauf und Verkauf eines Bauobjekts kann unter Umständen direkt auch ein Erwerb eines Unternehmens oder Teilen davon einhergehen. In diesen Fällen kommt eine gesonderte Management-Bewertung hinzu, bei der die Unternehmensstrukturen direkt mit geprüft werden.

Due Diligence Ablauf: die Schritte für eine erfolgreiche Bewertung

Sich einfach ein paar Unterlagen zuschicken lassen und durchblättern? Damit ist die DD Prüfung bei Weitem nicht erledigt. Vielmehr erfordert sie einen durchdachten Prozess und das Zusammenwirken von externen Beratern  und Sachverständigen.

Wer beauftragt eine Due Diligence Prüfung?

Auftraggeber können die potenziellen Käufer, aber auch der Verkäufer sein. Auch Finanzinvestoren oder Banken können ein berechtigtes Interesse an der Durchführung einer DD Prüfung haben und diese in Auftrag geben. Sie kann sozusagen jeder in Auftrag geben, der sich seine Entscheidungsfindung transparent machen und erleichtern möchte.

Für den Käufer stellt die Due Diligence eine wesentliche Informationsgrundlage dar, um den Wert und Investitionsbedarf einer Immobilie bewerten zu können. Der Verkäufer nutzt die Due Diligence vorwiegend als Argumentationshilfe für eine erfolgversprechende Verhandlung und auch um sich in Zukunft vor auftretenden Schäden abzusichern.

Der Prozess für Immobilien und Bauprojekte

Um die sorgfältige Analyse fundiert durchzuführen und mit ihr eine standhafte Entscheidungsgrundlage zu schaffen, hat sich die folgende Due Diligence Real Estate bewährt, ein mehrstufiger Analyseprozess:

Zielsetzung definieren: Jede effektiv durchgeführte DD Prüfung erfordert zu Beginn eine Zieldefinition. Je nach Eigenschaften des Bauobjekts und seiner angedachten weiteren Nutzung ergibt sich stets eine individuelle Ausgangssituation. Allein auch die Absicht, weshalb eine Due Diligence Prüfung durchgeführt wird, sollte sich in der Zielsetzung niederschlagen.

Team aus Experten bilden: Da die Prüfung das Know-how sämtlicher Experten erfordert, ist als Nächstes das Team zusammenzusetzen. In der Regel wird für eine reibungslose und effektive Koordination ein Projektleiter bestimmt.

Dokumente und Unterlagen zusammenstellen: Um in die Analyse mit der erforderlichen Sorgfalt einsteigen zu können, werden zunächst sämtliche Unterlagen, die das Bauwerk betreffen, zusammengetragen. Verträge, Baugenehmigungen, Protokolle, Baupläne und diverse Dokumentationen bilden das Grundlage für alle weiteren Beurteilungen.

Tiefergehende Analyse: Im nächsten Schritt erfolgen dann Gespräche unter anderen mit Wirtschaftsprüfern, Planern, Bauunternehmen, sprich allen Beteiligten, die zur Bewertung der Immobilie wertvolle Einschätzungen geben können. Um die Datengrundlage zu verfeinern, werden Objektbegehungen veranlasst sowie Messungen und Berechnungen durchgeführt.

Dokumentation, Auswertung und Berichterstellung: Alle Schritte und alle gesammelten Erkenntnisse werden schriftlich dokumentiert und abschließend in einem Bericht zusammengefasst. Dieser kann je nach Zielsetzung für seinen Zweck eingesetzt werden.

Wer unterstützt bei der Prüfung?

Der Ablauf der Due Diligence lässt bereits erkennen, dass nicht nur eine Person allein diese Prüfung durchführt. Ein ganzes Team erbringt verschiedene Leistungen, um die fünf Teilbereiche umfänglich durchzugehen. Eine ordentliche Prüfung erfolgt in der Regel durch fachkompetente Experten auf jedem Teilgebiet: Juristen, Wirtschaftsprüfer, Rechtsanwälte, Steuerberater, Architekten, Bauingenieuren, Geologen, Chemiker oder sogar IT-Experten können in den gesamten Prozess mit einbezogen werden.

Checkliste für Ihre Real Estate DD

Das Vorgehen und die Aufwände hinter den Prüfungen sind sehr komplex. Zugleich sollen alle erfassten Daten eine wichtige Entscheidungsgrundlage bieten, auf die Verlass sein soll. Darüber hinaus gilt es eine bestimmte Form der Due Diligence einzuhalten. Denn nicht selten geht es um Investition von Tausenden oder Millionen von Euro. Damit die Begutachtung erfolgreich durchgeführt werden kann, empfehlen wir, mit einer Due Diligence Checkliste zu arbeiten. So behalten Sie von Beginn an die wesentlichen Aspekte im Blick und können die gesamte Prüfung souverän durchführen.

• Zielsetzung der Due Diligence Prüfung definieren.
• Team aus Due Diligence Experten bilden und Projektleiter bestimmen.
• Dokumente auflisten, zusammenstellen und sichten.
• Due Diligence Prüfung in den verschiedenen Teilbereichen detailliert ausarbeiten, ausführen und dokumentieren.
• Abschlussbericht erstellen durch eine umfangreiche Analyse der Stärken und Schwächen sowie der Bewertung von Chancen und Risiken.

Als Bauunternehmer werden Sie höchstwahrscheinlich weder Käufer noch Verkäufer der Immobilie sein, für die eine Prüfung ansteht. Sie sind dann beispielsweise eher Teil des Teams oder Ansprechpartner, der um Auskunft gebeten wird, wenn es um die technischen Prüfaspekte geht. Jahre später noch alles schnell und bis ins Detail nachvollziehen zu können, ist dann oft eine Herausforderung. Ursache ist dabei vielfach die Art der Dokumentation, die einen klaren Einblick erschwert. Unzählige Papierberge und Aktenordner zum Beispiel rauben wertvolle Zeit. Stellen Sie deshalb sicher, dass Sie Ihre Informationen vollständig und strukturiert aufnehmen. Damit Ihnen das gelingt, haben wir Ihnen eine kostenlose DD Checkliste für Ihren Due Diligence Report zum Download hinterlegt.