Was sind die Baunebenkosten nach DIN 276?

Wird von Baukosten gesprochen, so ist meist von den Kosten für Materialien, Honorare für Architekten und Ingenieure oder dem Grundstück die Rede. Neben diesen „eigentlichen“ Posten,  die nach HOAI abgerechnet werden, schlagen im Rahmen eines Bauprojekts jedoch viele weitere Posten finanziell zu buchen – die Baunebenkosten. In der neuen DIN 276-2018:12 werden diese in der Kostengruppe 700, kurz KG 700, zusammengefasst. Die Kostengruppe macht einen nicht unerheblichen Anteil der Gesamtkosten aus. Und bergen deshalb auch das Potenzial, mit geringem Aufwand einen großen Anteil der Baukosten zu senken. Deshalb sehen wir uns die KG 700 genauer an!

Was sind Baunebenkosten?

Als Baunebenkosten werden die Kosten bezeichnet, die bei der Planung und Durchführung auf Grundlage der Honorarordnung, der Gebührenordnung oder weiteren vertraglichen Vereinbarungen entstehen. Mit einem Anteil von bis zu 20 % fallen diese in der Gesamtrechnung deutlich ins Gewicht. Und trotzdem werden sie häufig vernachlässigt. Warum? Bereits die Bestimmung der Baunebenkosten und der Leistungen, die diesen zugerechnet werden müssen, ist eine Herausforderung. Zahlreiche Posten sind weder offengelegt, noch vollständig dokumentiert. Ein Paradeexemplar hierfür sind die Bauherrenkosten – hierzu später mehr.

Da keine oder wenige Informationen zu den Baunebenkosten vorliegen, sind Architekten und Bauleiter häufig gezwungen, diese zu schätzen. Doch hierfür fehlen in vielen Fällen die Orientierungswerte. Faustformeln sind in vielen Fällen veraltet oder beziehen sich nur auf wenige Teile der Baunebenkosten. Kurzum: Die Bestimmung der Baunebenkosten ist keine leichte Aufgabe – und doch führt aus rechtlicher Sicht kein Weg daran vorbei.

Rechtliche Grundlage für Baunebenkosten

Wie die Baunebenkosten in den Gesamtkosten eines Bauprojekts zu berücksichtigen und aufzuführen sind, richtet sich nach dem geltenden Regelwerk. Für den öffentlich geförderten Wohnungsbau bildet beispielsweise die 2. Berechnungsverordnung, II.BV, die Grundlage. Die Wertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV, regelt die Bestimmung der Verkehrswerte von Immobilien. Das gängigste Regelwerk für Bauwerke ist Bauprojekte ist jedoch die DIN 276. Im Rahmen der Aktualisierung der Norm im Jahr 2018 wurden die DIN 276-1, die sich auf den Hochbau bezogen hat, und die DIN 276-4, die sich auf den Ingenieurbau bezogen hat, zusammengefasst und die Anwendungsbereiche überarbeitet. Auch die Baunebenkosten wurden in diesem Zusammenhang neu gegliedert: Die ehemalige Kostengruppe 700 wurde aufgespalten und die Posten überarbeitet. Während die neue DIN 276 eine eigene Kostengruppe für die Finanzierung beinhaltet – die KG 800 –, sind die übrigen Baunebenkosten weiterhin der KG 700 zugeordnet werden.

KG 700: die Baunebenkosten

In der KG 700 listet die DIN 276 alle Baunebenkosten auf. Die Pflicht, diese zusammenzufassen und einzuschätzen, obliegt dem Architekten. Er ist für die Kostenermittlung verantwortlich. Damit dabei nichts schief geht, bedarf es einer detaillierten Auseinandersetzung mit der KG 700. Wir sind dabei gerne behilflich und sehen uns die Zehnerstellen der DIN Kostengruppe genauer an an.

KG 800: Finanzierungskosten in der neuen DIN 276

Wer lange mit der alten DIN 276 bearbeitet hat, vermisst nach unserem Überblick über die KG 700 bestimmt die Finanzierungskosten. Doch keine Sorge: Wir haben diese nicht vergessen. In der neuen DIN 276:2018-12 sind diese jedoch nicht mehr unter der KG 700 zu finden. Im Rahmen der Aktualisierung wurden die Baunebenkosten neu gegliedert und die Finanzierungskosten in der neuen KG 800 selbstständig aufgenommen. Diese Kostengruppe umfasst alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Finanzierung des Bauprojekts bis zum Beginn der Nutzung anfallen. Hierzu zählen folgende Posten:

• 810 Finanzierungsnebenkosten
• 820 Fremdkapitalzinsen
• 830 Eigenkapitalzinsen
• 840 Bürgschaften
• 890 Sonstige Finanzierungskosten

Die DIN 276 Kostengruppe 700 im Detail

Ebenso wie in der DIN 278:2008 ist die KG 700 auch in der DIN 276:2018-12 in Hunderter-, Zehner- und Einer-Stellen gegliedert. Auf diese im Einzelnen einzugehen, würde uns eine ganze Weile beschäftigen. Mit Capmo ist es jedoch unser Ziel, Ihnen zu helfen Zeit zu sparen. Deshalb gehen wir den schnelleren Weg und fassen die Kostengruppe 700 samt aller Untergruppen gemäß der neuen DIN 276-2018:12 abschließend im Überblick zusammen.