Bauüberwachung: von Objektüberwachung bis Baudokumentation

Damit Bauvorhaben erfolgreich über die Bühne gehen, reicht ein guter Plan allein nicht aus. Eine durchdachte Kontrollfunktion, die das gesamte Geschehen begleitet, ist hierbei nicht wegzudenken. Gemeint ist die Bauüberwachung – häufig auch verstanden unter Objektüberwachung oder Bauleitung. Was alles zu ihr gehört und was Sie über die Baudokumentation in diesem Zusammenhang wissen müssen, erfahren Sie in diesem Beitrag. Die wichtigsten Fragen, die Sie sich als Unternehmer wahrscheinlich auch schon gestellt haben, finden Sie übersichtlich in unserem FAQ ein für alle Mal beantwortet.

Capmo-Tipp: Mit der Bauüberwachung geht ein enormer Dokumentationsaufwand einher. Manuell ist dieser kaum zu bewältigen – digital hingegen schon. Doch wie gelingt Ihnen der Umstieg auf digitale Prozesse? In unserem gratis Ratgeber „Die papierlose Baustelle“ erfahren Sie, wie Sie Ihre Arbeitsweise Schritt für Schritt digitalisieren.

Die Bedeutung der Bauüberwachung von BGB bis HOAI

Auf der Baustelle kommen regelmäßig unterschiedliche Gewerke zusammen. Für die Errichtung der geplanten Bauwerke nutzen sie verschiedenste Baumaterialien und Verfahren zur Verarbeitung. Bis das Bauvorhaben fertig umgesetzt ist, haben viele komplex ineinandergreifende Prozesse stattgefunden. Dabei kann eine Menge schief gehen. Um das zu vermeiden, reicht ein gelegentlicher Blick über die Schulter der Handwerker im Vorbeigehen nicht aus. Eine professionelle Bauüberwachung ist sehr viel weitreichender.

Bauüberwachung: die Bedeutung und Relevanz für Ihren Projekterfolg

Die Bauüberwachung verantwortet die ordnungsgemäße Durchführung aller anfallenden Arbeiten im Bauprozess. Dabei kann der Begriff mehrdeutig verstanden werden: Gemeint ist zum einen die Überwachung durch den Auftraggeber, zum anderen durch den Auftragnehmer. Je nach Sichtweise sehen die Vertragsparteien unterschiedliche Aufgaben verbunden.

Der Auftraggeber als Bauüberwacher

Auftraggeber haben sowohl nach BGB als auch nach VOB das Recht, die Ausführung der Leistung zu überwachen. In der VOB gelten die Regelungen aus § 4 Abs. 1 VOB/B. Aus dieser Position heraus beaufsichtigt der Auftraggeber, ob alles seinem Auftrag entsprechend umgesetzt wird. Das berechtigt den Auftraggeber, Zutritt zu allen möglichen Einrichtungen zu erhalten, die mit der Leistung in Verbindung stehen: Baustellen oder auch Produktions- und Lagerhallen. Noch dazu ist er berechtigt, relevante Unterlagen wie Werkzeichnung einsehen zu dürfen.

Capmo-Tipp

Auch wenn Auftraggeber damit einen tiefen Einblick in Ihr Geschäft erhalten: Geschäftsgeheimnisse müssen Sie nicht preisgeben. Sollte es für die Prüfung notwendig sein, sind alle diese Informationen vertraulich zu behandeln (§ 4 Abs. 1 Nr. 2 Satz VOB/B).

Ist die öffentliche Hand der Auftraggeber, kommt noch eine Besonderheit zu: Hier gilt die Musterbauordnung (MBO), die die Bauverordnungen der Länder vereinheitlicht. § 53 MBO sieht vor, dass der Bauherr die Bauleistung zu überwachen hat. Sofern er diese Aufgabe nicht selbst erfüllen kann, muss er diese an andere kompetente Personen abgeben.

Bauüberwachung durch den Auftragnehmer

Der Auftragnehmer hat die Bauausführung ebenso zu überwachen. Denn ohne Leistungserfüllung wird das Bauwerk verständlicherweise nicht abnahmefähig. Hinzu kommen allerdings noch sehr viel mehr koordinative Aufgaben. Er überwacht nicht nur, sondern steuert die beteiligten Gewerke, damit der Prozess reibungslos erfolgen kann. Auf die weiteren und insgesamt sehr vielfältigen Aufgaben gehen wir später genauer ein. Und auch sonst beziehen wir uns in diesem Beitrag vorwiegend auf die Bedeutung für Auftragnehmer.

Rechtliche Bedeutung der Bauüberwachung

Rein rechtlich gesehen ist die Bauüberwachung eine verbindliche Leistung sowohl nach BGB als auch nach VOB. Mögliche Leistungsinhalte ergeben sich aus der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Die Objektüberwachung wird jedoch nicht zu seinem Selbstzweck durchgeführt, sondern dient dem Projekterfolg. Im Idealfall verhindert eine ordnungsgemäße Objektüberwachung das Entstehen einer Vielzahl von Baumängeln und sorgt so für einen Bau direkt nach Plan.

Aufgrund seiner rechtlichen Verbindlichkeit wird die Bauüberwachung Teil der vertraglich vereinbarten Leistung. Ohne eine ordnungsgemäße Überwachung kommen Auftragnehmer ihren Pflichten nicht vollständig nach, egal wie sehr Sie davon überzeugt sind, dass schon alles gut gehen wird. Dieser Punkt kann Ihnen noch Jahre später im Rahmen von Gewährleistungsansprüchen auf die Füße fallen, wenn Sie hier während der Ausführungsphase nachlässig waren: Denn auch für diese Leistung beginnt ab der Bauabnahme eine rechtlich festgelegte Gewährleistung.

Die Gewährleistungsfristen für Bauleistungen

Ist nachzuweisen, dass durch die Objektüberwachung ein Mangel nicht festgestellt wurde, obwohl dieser hätte festgestellt werden müssen, kann auch der Bauüberwacher zur Rechenschaft gezogen werden. Häufiger Anwendungsfall in der Praxis sind die Feststellungen von Mängeln in der Abdichtung. Hierbei sind die Kosten für die Mängelbeseitigung vom Bauüberwacher zu tragen. Relevant wird dieses Szenario, wenn die Gewährleistungsfristen dem Ende zu gehen.

Grundsätzlich beginnt die Gewährleistungsfrist mit dem Zeitpunkt der Bauabnahme. Diese können für die Leistungen des Bauunternehmens und der Objektüberwachung allerdings abweichen. Nachdem schon alles fertig gebaut und abgenommen wurde, schließt sich innerhalb der Bauüberwachung beispielsweise noch die Rechnungsprüfung an. Erst nach dieser Prüfung kann die Leistung abgenommen werden. Das bedeutet: Die Fristen beginnen für die Teilleistungen individuell. Während die Gewährleistungsfrist für Leistungen direkt am Bau schon abgelaufen sein kann, kann die der Bauüberwachung noch aktiv sein.

Objektüberwachung für Architekten und Ingenieure nach HOAI

Die HOAI, die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, definiert Architekten- und Ingenieurleistungen nach Leistungsphasen. Ihr Ziel ist es, eine gesetzlich verbindliche Berechnungsgrundlage für die Vergütung der erbrachten Leistungen zu schaffen. Die Objektüberwachung stellt eine der Leistungen dar: Sie fällt mit der Leistungsphase (LPH) 8 an.

Innerhalb der verschiedenen Leistungsbilder wird in den entsprechenden Anlagen darauf eingegangen, was alles zur Objektüberwachung gehört. Teils sehr detaillierte Auflistungen zu den Grundleistungen und darüber hinaus besondere Leistungen geben einen Rahmen mit Beispielen für die Umsetzung. Bei Gebäuden und Innenräumen wird speziell von “Objektüberwachung (Bauüberwachung) und Dokumentation” gesprochen.

Bei Ingenieurbauwerken hingegen wird die Leistungsphase als “Bauoberleitung” beschrieben. Viele der Grundleistungen bei den Gebäuden werden bei Ingenieurbauwerken unter den besonderen Leistungen geführt. Nicht bei allen Leistungsbildern gehört zur LPH 8 auch die Dokumentation – beispielsweise nicht bei der Tragwerksplanung.

Was ist eine Bauüberwachung?

Bauüberwachung bedeutet, die ordnungsgemäße Ausführung des Baugeschehens im Blick zu behalten und dabei Abweichungen vom Plan oder Baumängel frühzeitig zu erkennen. Durch die Überwachung der Bauausführung wird sichergestellt, dass erstellte Pläne in Bezug auf Zeit, Kosten und auch Qualität eingehalten werden – so wie es laut Vertrag vereinbart wurde. Dabei ist es auch wichtig, die Wirtschaftlichkeit im Auge zu behalten. Es müssen zudem Vorschriften zum Umweltschutz, zur Nachhaltigkeit und zur Sicherheit beachtet werden. Die Bauüberwachung stellt außerdem sicher, dass alle relevanten Gesetze und behördlichen Vorschriften eingehalten werden.

Was ist der Unterschied zwischen Bauüberwacher und Bauleiter?

Schnell werden die Begriffe Bauüberwacher und Bauleiter in einen Topf geworfen und als Synonyme verwendet. Zu unrecht! Denn die Begriffe sind durchaus zu unterscheiden. Der Bauüberwacher übernimmt die Objektüberwachung. Dieses ist eine zu erbringende Leistung, die vom Bauherrn in Auftrag gegeben wird. Ein Bauüberwacher ist daher mehr derjenige, der die Leistung erfüllt. Die Bauleitung trägt Verantwortung für die Baustelle oder auch nur für Teile davon, dann allerdings gemeinsam mit mehreren Bauleitern. Er kann die Rolle des Bauüberwachers übernehmen, erfüllt sie allerdings als Person nicht automatisch.

Wer ist für die Bauüberwachung zuständig?

So komplex diese Aufgabe auch ist. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie diese in Bauprojekten erledigt werden kann: Beispielsweise können Planer, Architektur oder Ingenieurbüros die örtliche Bauüberwachung selbst durchführen. Da diese Aufgabe meist viel zu umfangreich ist, können Sie dafür fachlich kompetente Unterstützung einsetzen. So können alternativ auch der Bauleiter oder bauleitende Architekten diese Aufgabe übernehmen. Dieser kann seitens der ausführenden Unternehmen gestellt werden oder durch eine externe Firma hinzugezogen werden. Je größer und komplexer ein Bauvorhaben ist, desto eher ist die Beauftragung eines Bauüberwachers die Regel. Eines ist dabei zwingend notwendig: Die Bauüberwachung darf nur von fachkundigen Personen durchgeführt werden. Hier finden Sie einige Anlaufstellen, wo Sie Unterstützung erhalten:

Was kostet eine Bauüberwachung?

Die Bauüberwachung ist ein sehr aufwendiger Teil bezogen auf das gesamte Geschehen rund um den Bau. Im Leistungsbild „Gebäude und Innenräume“ gilt laut HOAI für die LPH 8 ein Honoraranteil von 32 % des Gesamthonorars. Ein Drittel ist ziemlich viel. Bedenken Sie dabei allerdings, dass durch die Kontrollfunktion der Objektüberwachung kostspielige Fehler vermieden oder überhöhte Abrechnungen von Bauunternehmen erkannt werden können. Eine gute Objektüberwachung zahlt sich generell für Jahre aus. Kein Wunder – sie garantiert, dass das Ausführen der Arbeiten ordnungsgemäß erfolgt ist. Mal davon abgesehen, welcher Ärger allen Beteiligten erspart bleibt.

Was ist eine ökologische Baubegleitung?

Nachhaltiges Bauen rückt auf der Baustelle immer mehr in den Mittelpunkt. Vor allem bei großen oder infrastrukturellen Bauvorhaben sind die Eingriffe in die Natur oft weitreichend. Naturschutzbehörden ordnen für solche Bauprojekte meist eine ökologische Baubegleitung (ÖBB) an, die dem Natur- und Artenschutz dient. Von der Planung über die Ausführung bis hin zur Dokumentation ergeben sich dadurch zusätzliche Pflichten. Die ÖBB kann der Bauleiter mit übernehmen oder einen Sachverständigen hinzuziehen, um sicherzustellen, dass alle behördlichen Auflagen erfüllt werden.

Die Aufgaben der Bauüberwachung: Objektüberwachung nach Leistungsphasen

Die Bauüberwachung ist während der gesamten Projektphase übergeordnet tätig, um einen reibungslosen Ablauf sicherzustellen. Die Aufgaben eines Bauüberwachers sind damit recht vielseitig. Im Folgenden schauen wir uns diese Aufgaben in den einzelnen Bauphasen in Anlehnung an das Leistungsbild LPH 8 Objektüberwachung (Bauüberwachung) und Dokumentation der HOAI Anlage 10 an:

Bauüberwachung während der Planungsphase

Je eher ein kontrollierender Blick auf die Planungen fällt, desto früher lassen sich Unstimmigkeiten von vornherein vermeiden. Das Aufstellen eines Terminplans ist dabei eine wesentliche Aufgabe der Bauüberwachung in der Planungsphase. Diesen hat die Bauleitung dann auch in den folgenden Projektphasen fortzuschreiben und zu überwachen. Über diese Grundleistung hinaus kann auch das Aufstellen, Fortschreiben und Überwachung eines Zahlungsplanes sowie differenzierter Zeit-, Kosten- oder Kapazitätspläne mit dazu gehören.

Objektüberwachung während der Ausführungsphase

Während das Bauwerk entsteht, ist der Bauüberwacher häufig auf der Baustelle anzutreffen. Er koordiniert die beteiligten Gewerke, damit Zeitpläne eingehalten werden und die Umsetzung nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik erfolgt. Bei der Vielzahl an Tätigkeiten, die parallel verrichtet werden, kann der Bauüberwacher nicht ständig und überall gleichzeitig sein. Zumindest ein stichprobenartiges Kontrollieren ist daher das Mindeste, um die vereinbarte Leistung zu erfüllen.

Daraus ergibt sich, dass spezielle und schwierige Arbeiten mit hohem Fehlerpotenzial bevorzugt und häufiger kontrolliert werden als Arbeiten, die sprichwörtlich der Pförtner erledigen kann. Wurden Leistungen bereits mit Mängeln angezeigt, sind auch diese gesondert durch die Bauüberwachung nachzuhalten. Um die Prioritäten richtig einschätzen zu können, ist der kommunikative Austausch auf der Baustelle, aber auch eine langjährige Erfahrung des Bauüberwachers sehr wertvoll.

Werden durch vorgenommene Prüfungen Baumängel erkannt oder sonstige Abweichungen nach Plan festgestellt, leitet die Bauüberwachung entsprechende Gegenmaßnahmen ein. Die verantwortliche Person erteilt zielführende Anweisungen und steuert damit den gesamten Bauprozess. Während der Bauausführung sind nicht nur die fachlichen Vorgänge zu kontrollieren. Auch die Einhaltung von öffentlich-rechtlichen Genehmigungen sowie von vereinbarten Verträgen ist zu jeder Zeit sicherzustellen.

Bauüberwachung in der Abschlusssphase

Das Bauwerk ist fertiggestellt und bereit zur Übergabe an den Auftraggeber. Für den Abschluss des Bauprojekts nimmt die Objektüberwachung mit den ausführenden Unternehmen ein gemeinsames Aufmaß und wirkt bei der Bauabnahme mit. Werden bei der Bauabnahme noch Baumängel festgestellt, werden diese angezeigt und deren Beseitigung überwacht. Zusätzlich hat der Bauüberwacher die Aufmaße und die davon abgeleiteten gestellten Rechnungen zu prüfen. Noch dazu werden Soll- und Ist-Kosten einander gegenübergestellt, um eine Kostenkontrolle zu ermöglichen. Eine Aufstellung der Kosten kann zum Beispiel nach DIN 276 erfolgen.

Was zum Schluss noch an öffentlich-rechtlichen Abnahmen in die Wege geleitet werden muss, erledigt die Bauüberwachung. Steht hinter allen Aufgaben ein grüner Haken, können die Verjährungsfristen für Mängelansprüche festgelegt werden und das Objekt wird erfolgreich dem Auftraggeber übertragen.

Wichtige Dokumentationen im gesamten Bauprozess

Damit später alle Vorgänge nachweisbar sind, liegt es in der Verantwortung des Bauüberwachers, eine Dokumentation beispielsweise in Form eines Bautagebuchs anzufertigen. Neben den täglichen Vorkommnissen sind auch alle Zeichnungen, Berechnungen und sonstigen Unterlagen systematisch aufzubewahren. Vor allem zum Abschluss des Bauprojekts sind das Aufmaß, die Rechnungsprüfung sowie die Kostenkontrolle gebündelt festzuhalten.

Im Laufe des gesamten Bauprojekts kommen damit sehr viele Unterlagen zusammen, was häufig in Papierbergen endet und die Bauüberwachung überfordert. Doch das muss nicht sein. Statt auf Papier halten Sie mit einer digitalen Dokumentation die Inhalte sehr viel schneller und auch übersichtlicher fest. Sie können verschiedenen Beteiligten auf dem Bau Zugriff erteilen und damit Pläne und Prozesse effizienter nachverfolgen und steuern. Ein weiterer Vorteil daran ist: Alle Ihre Dokumentationen sind dabei rechtssicher gespeichert. Noch Jahre später können Sie von überall auf alle Notizen zurückgreifen.

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